¿Cuántas Cuotas Debo Dejar de Pagar para que mi Banco Pueda Presentar una Ejecución Hipotecaria Contra Mí?
En este artículo, analizaremos cuántas cuotas de hipoteca es necesario dejar de pagar para que un banco pueda presentar una ejecución hipotecaria, con especial referencia a la Ley del Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019)
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introdujo importantes cambios en la normativa sobre hipotecas en España, especialmente en cuanto a la protección del deudor y los requisitos que los bancos deben cumplir para iniciar una ejecución hipotecaria. Entre sus disposiciones más relevantes, establece criterios más estrictos sobre cuándo puede iniciarse una ejecución hipotecaria.
Uno de los puntos clave de la Ley 5/2019 es la limitación sobre cuándo el banco puede iniciar una ejecución hipotecaria. Antes de esta ley, los bancos podían iniciar este proceso con solo un impago.
Según el artículo 24 de la Ley del Crédito Inmobiliario, se distinguen dos fases del préstamo para determinar cuándo se puede iniciar la ejecución:
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Primera mitad del préstamo: El banco podrá ejecutar la hipoteca si el deudor ha dejado de pagar el equivalente a al menos el 3% del capital concedido o 12 cuotas impagadas.
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Segunda mitad del préstamo: En la segunda mitad del préstamo, el banco podrá ejecutar la hipoteca si el deudor ha dejado de pagar el equivalente a al menos el 7% del capital concedido o 15 cuotas impagadas.
Por ejemplo, para un préstamo en su primera mitad: Imaginemos que un cliente tiene un préstamo hipotecario de 200.000 euros a pagar en 30 años. Si el impago se produce durante los primeros 15 años del préstamo (primera mitad), el banco podrá iniciar la ejecución hipotecaria solo si el impago alcanza al menos el 3% del capital.
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Cálculo del 3% del capital concedido: 200.000×0,03=6.000 En este caso, si la cuota mensual es de 500 euros, el banco podrá iniciar la ejecución cuando el cliente deje de pagar 12 cuotas consecutivas o no consecutivas, adeudando al banco un mínimo de 6.000 euros.
Si este mismo préstamo estuviese en su segunda mitad. Ahora, supongamos que el mismo cliente está en la segunda mitad de su préstamo (después de los 15 años). En este caso, el banco solo podrá iniciar la ejecución si el impago alcanza al menos el 7% del capital.
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Cálculo del 7% del capital concedido: 200.000×0,07=14.000 Esto significa que, si el cliente deja de pagar 15 cuotas consecutivas o no, el banco podrá iniciar la ejecución, ya que ese impago alcanzaría los 14.000 euros, es decir, el 7% del capital.
El deudor no está indefenso ante la ejecución hipotecaria y puede presentar oposiciones judiciales para frenar o detener el proceso. Algunas de las razones más comunes para la oposición son:
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Cláusulas abusivas: Si el contrato hipotecario contiene cláusulas declaradas abusivas por los tribunales, como los intereses de demora excesivos o la cláusula de vencimiento anticipado, clausulas suelo, posiciones deudoras, comisión de apertura…
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Falta de notificación adecuada: Este artículo 24 de la ley del crédito inmobiliario exige que se notifique el vencimiento del crédito con un mínimo de un mes de antelación, a la presentación de la demanda.
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Errores en el cálculo de la deuda: Si el monto reclamado por el banco no es correcto.
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